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3 MOTIVI PER CUI NON RIESCI A VENDERE CASA
Dopo quasi 15 anni di esperienza posso affermare con certezza che il periodo migliore per vedere casa sta nei primi 6 mesi.
Dipende da molti fattori, ma se hai l’obiettivo di vendere in un tempo contenuto, è giusto aspettarsi un risultato in 6 mesi.
Molte case però, sono sul mercato da più di un anno, alcune anche da due anni.
Vediamo insieme perché.….
✔️ Pubblicità mediocre
Spesso il problema è nel modo di presentare la casa, molti agenti fotografano gli appartamenti con il cellulare, le descrizioni sono poco chiare e non mettono in risalto i lati positivi della casa.
Cosa deve avere un annuncio per essere vincente?
“Semplice”, deve COMUNICARE AI POTENZIALI ACQUIRENTI PER QUALE MOTIVO DOVREBBERO ACQUISTARE LA TUA CASA, PIUTTOSTO CHE UN’ALTRA O NESSUNA.
Detta così sembra facile ma ti assicuro che non lo è: prova ad aprire un portale immobiliare ed a leggere 10 annunci, neanche uno comunica CHIARAMENTE perché acquistare la casa in questione, piuttosto che un’altra o nessuna.
La maggior parte sono banali descrizioni
E le foto?
Ai clienti con cui collaboro offro un servizio di fotografia professionale, completamente a mie spese. Non esistono foto sfuocate fatte con il cellulare.
✔️ È una questione di prezzo
Valuta la possibilità di aver scelto un prezzo fuori…
Vendere casa a VITERBO CENTRO: Prezzi in rialzo! (o forse no….)
[𝐕𝐈𝐓𝐄𝐑𝐁𝐎 𝐂𝐄𝐍𝐓𝐑𝐎] 𝐏𝐫𝐞𝐳𝐳𝐢 𝐂𝐚𝐬𝐞 𝐢𝐧 𝐑𝐢𝐥𝐚𝐳𝐨! (𝐨 𝐟𝐨𝐫𝐬𝐞 𝐧𝐨….)
Una recente indagine del gruppo Tecnocasa dice che Viterbo è il capoluogo del Lazio con il più alto tasso d’acquisto uso investimento (33,7%) seguita da Latina (26,9%) e da Roma (17,5%)
(https://corrierediviterbo.corr.it/news/viterbo/27792078/viterbo-tuscia-mercato-immobiliare-investimento-casa-mattone-tecnocasa.html?fbclid=IwAR3njO6I2GNngmYuP1MY1CiDG0TAABE8jFZSgEymWUPuySrKhh4SIBQgxxk)
𝐼𝑙 𝑑𝑎𝑡𝑜 𝑝𝑢𝑜̀ 𝑠𝑒𝑚𝑏𝑟𝑎𝑟𝑒 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑚𝑎 𝑛𝑜𝑛 𝑙𝑜 𝑒̀
Rispetto al 2019 per tutti i capoluoghi tranne Latina il numero di acquisto uso investimento è sceso, in totale rispetto al 2020 si registra una flessione quasi del 4%.
Che non è poco.
𝐂’𝐞̀ 𝐝𝐚 𝐩𝐫𝐞𝐨𝐜𝐜𝐮𝐩𝐚𝐫𝐬𝐢? 𝐈 𝐩𝐫𝐞𝐳𝐳𝐢 𝐬𝐜𝐞𝐧𝐝𝐞𝐫𝐚𝐧𝐧𝐨?
Secondo me no. Il numero di acquisti uso investimento può essere diminuito per 3 motivi:
1. Molte persone, causa Covid e lockdown, hanno cambiato completamente esigenze abitative.
Molti si sono concentrati a comprare una casa più grande e con spazio esterno, dunque il Bilocale uso investimento ha perso di interesse
2. La gente sta ricominciando ora a muoversi, molte case sono state sfitte parecchi mesi.
Inutile acquistare per mettere a reddito senza poter sfruttare il mercato degli affitti brevi, altro fattore che ha diminuito l’interesse per una certa tipologia abitativa.
3. Il blocco degli sfratti ha raddoppiato le paure degli investitori
•I prezzi sono dati dall’incrocio tra domanda e offerta.
•La zona dove si investe a Viterbo è il centro storico.
•Se…
(Vendere casa) Conviene valutare casa con i portali immobiliari?
[Conviene valutare casa con i portali immobiliari?]
I nostri cari portali immobiliari, (i siti dove ci sono gli annunci delle case in vendita) hanno da poco istituito un nuovo servizio: La valutazione della tua casa
In pratica inserisci i dati in un form e loro ti danno la valutazione in base ai mq.
Apparentemente questo servizio sembra ottimo perché in pochi click ti permette di evitare la fila di agenti immobiliari dentro casa tua, le chiamate asfissianti per farti firmare l’incarico e tutte le persuasioni fastidiose classiche dei venditori italiani.
In realtà nasconde una gran fregatura
L’unica domanda che voglio farti è questa: come fanno i portali immobiliari a stimare la tua casa?
Semplicemente si basano su 2 dati fondamentali:
– Mq degli annunci inseriti
– Prezzo degli annunci inseriti
Ecco perché le valutazioni sono completamente sballate
Non si può fare affidamento su questi dati, se ti basi su queste valutazioni per vendere casa rischi di finire in un bagno di sangue
Gli agenti immobiliari non sono quasi mai precisi sui mq inseriti negli annunci
Quante volte hai letto 100 mq ad esempio e poi sul posto la casa era 70?
Il secondo tasto dolente riguarda i prezzi.
Secondo te, il prezzo dell’annuncio equivale al prezzo di futura…
I sistemi tradizionali non ti aiuteranno a vendere casa velocemente
Se vuoi vendere casa velocemente non puoi affidarti solo ai sistemi tradizionali
Parlo di volantini, riviste, giornalini e portali immobiliari
Perché non sono più efficaci come una volta?
Perché il CLIENTE, oggi bombardato di continuo da annunci e messaggi pubblicitari, è diventato “PIGRO e SVOGLIATO”
Le persone si stanno abituando a RICEVERE gli annunci davanti agli occhi, piuttosto che andare a cercarli nei siti e scartabellando i giornalini
Inoltre se la LA TUA CASA SI TROVA IN MEZZO AD ALTRE 100 è più difficile che venga scelta.
Non credi?
Ecco perché mi sono specializzato nella vendita di immobili con i social network
Ormai sono quasi 4 anni che lavoro unicamente con questi mezzi e con grandi risultati
Questo perché le case che vendo arrivano davanti agli occhi dei potenziali acquirenti ISTANTANEAMENTE (appena pubblico l’annuncio) e soprattutto PRIMA delle altre
“Però Gian Paolo anche le altre agenzie possono farlo, basta pubblicare un annuncio”
Non sarebbe la stessa cosa, la visibilità degli annunci avviene in base a 3 cose:
– Storico dell’account pubblicitario
– Pubblico che ha interagito con la pagina
– Soldi destinati alla campagna
– A Viterbo sono il PRIMO ad aver usato i social per vendere case
– Ho un pubblico di quasi 10.000 persone che interagisce continuamente con la mia pagina
– Spendo praticamente…
( Vendere Casa ) ” Io non ho fretta perciò voglio vendere e non svendere” , ecco cosa succede se affronti la vendita pensando questo.
“Sai Gian Paolo noi non abbiamo fretta, vogliamo vendere non svendere”…. “ non sono affogato perciò non la svendo la casa”….”eh ma i vicini avevano urgenza io no, siccome ci ho speso tanti soldi non ho intenzione di svendere”…
Queste sono solo una piccola parte delle frasi che mi sento ripetere da anni quando parlo con persone che vogliono vendere la casa, possono cambiare le parole ma il significato è uno solo:
La percezione che se non c’è fretta di vendere tengo il prezzo e aspetto perché mi daranno i soldi che voglio, chi vende d’altronde lo fa a certi prezzi perché ha bisogno
Se anche tu hai questa idea/percezione sappi che io sono con te. La trovo un idea sensata e, se non avessi passato gli ultimi 10 anni a combattere nel mondo delle compravendite immobiliari la penserei esattamente allo stesso modo.
La casa è il bene più prezioso per tutti noi, siamo cresciuti con il sogno di fare una famiglia e acquistare il nostro primo immobile che ci avrebbe garantito un tetto sopra la testa per il resto della vita. La casa poi è sempre stato un bene che si rivalutava nel tempo, il suo valore cresceva perciò i nostri soldi…
Ecco come non farti fregare sul prezzo se devi vendere casa ( estratto del libro “Come non farti fregare quando devi vendere casa”)
“Il mercato immobiliare è un mix di fattori, ristretto a un target di persone che vogliono comprare, quali l’accesso al credito, l’estrazione sociale, i bisogni, i desideri, lo stipendio medio, la disponibilità di spesa media e lo stile di vita che si incrociano con la tua casa e determinano la fascia in cui c’è più probabilità di chiusura di una trattativa.”
Per non farti fregare affidati a un consulente che conosce alla perfezione le molteplici sfaccettature del mercato della tua zona.
Ti svelo un segreto: il mercato non è infallibile ma quella vendita fatta fuori dai prezzi comuni è l’eccezione che conferma la regola.
È diffuso pensare che, gli agenti immobiliari, pur di prendere un incarico, molte volte diano una valutazione eccessiva della casa, con la speranza, poi, di poter abbassare il prezzo (nel gergo nostro si chiama “gestione dell’incarico”) dopo un po’, oppure, sperando di poter prendere un’offerta buona nonostante la richiesta sia alta giungendo così lo stesso alla vendita.
In realtà, molto spesso, è così: è capitato anche a me all’inizio della mia carriera, specialmente in casi dove c’era un fortissimo condizionamento emotivo nella scelta del prezzo da parte del cliente. Poi mi rendevo conto che il mercato (purtroppo) se ne…
8 motivi per cui vendere casa con tante agenzie può rovinarti la vita( più uno sconosciuto che nessun agente immobiliare mai ti dirà)
“Faccio lavorare tante agenzie, se tu vendi prima prendi la provvigione!”
Da agente immobiliare ho sentito questa frase un milione di volte…
“… e magari se ci scappa metto anche l’annuncio da privato così trovo l’acquirente da solo…”
“… e risparmio la provvigione!”
Allora, inutile nascondermi, sono assolutamente contrario ad ogni forma di incarico verbale o semi-esclusivo, sono contrario a vedere 3 o 4 agenzie che pubblicizzano la stessa casa.
Nutro una profonda stima, invece, per quelle persone che non vogliono pagare l’agenzia e, informandosi sui prezzi, mettono l’annuncio da soli escludendo ogni tipo di collaborazione con le agenzie puntando unicamente sulla possibilità di vendita privata.
Ecco, loro, per lo meno, hanno un target preciso: quelli che, come loro, non vogliono pagare l’agenzia!
Coerenza.
Il motivo principale per cui sono contrario a rendere la vendita di una casa una gara tra più agenzie, è la natura mercanteggiante e poco professionale dell’incarico verbale o non vincolante. Insomma, se sono un vero professionista ed esperto nel mio settore sono in grado di pianificare e raggiungere la vendita nei tempi stabiliti, non mi metto a gareggiare con altri rischiando di buttare all’aria investimenti, tempo e risorse umane.
Ogni professionista ragiona così, tranne molti agenti immobiliari.
Dunque i clienti non vengono orientati…
I rischi di vendere casa con un’agenzia che collabora
La crisi iniziata nel 2007 ha dimezzato il numero di compravendite e tagliato fuori quasi il 50% degli agenti immobiliari presenti sul territorio nazionale, alcuni di loro per sopravvivere hanno adottato un nuovo metodo di lavoro: la collaborazione con i colleghi.
In pratica la compravendita viene conclusa grazie all’intervento di due o più agenti immobiliari, teoricamente uno “dovrebbe” gestire il venditore ed un altro l’acquirente, ed ognuno prende la provvigione dal cliente che ha seguito.
Una specie di riproduzione del modello americano dove la figura dell’agente immobiliare è vista da sempre come un consulente di parte, ovvero un professionista che ti aiuta a comprare o vendere la casa, interagendo con altri agenti o broker del territorio.
In America la condivisione degli immobili è cultura. In Italia è una necessità che proviene dalla forte crisi degli ultimi 10 anni.
In America non esiste fregare il cliente e il collega, specialmente il cliente viene trattato con i guanti, in Italia è un usanza piuttosto comune.
Mi spiego meglio: quando era semplice vendere le case nessuno collaborava, gli immobili si mettevano in pubblicità e gli acquirenti telefonavano, vedevano l’appartamento e compravano, era facile, la domanda superava di gran lunga l’offerta.
Se andavi a vedere una casa e non…
Ecco perchè vendere casa con un’agenzia che fornisce il certificato di conformità urbanistica
Ed eccoci a trattare un argomento spesso sottovalutato ma fonte di numerosi problemi: il controllo della documentazione degli immobili in vendita.
Ogni agenzia immobiliare a cui viene conferito un incarico di vendita dovrebbe consegnare il certificato di conformità urbanistica all’acquirente e al venditore, a sue spese ed anche se in alcune regioni il notaio non lo chiede.
( Nella zona dove lavoro io l’unica agenzia che lo fa è la mia, perciò se devi vendere a Viterbo e provincia tutelati e scarica subito la GUIDA GRATUITA per evitare fregature e problemi legali )
Invece ancora troppo spesso si delega il controllo della documentazione al proprietario oppure si da una letta superficiale alle carte pensando a trovare un acquirente e poi “ se c’è qualcosa da sistemare si farà dopo “.
La mentalità comune e questa: “ intanto vendiamo, troviamo uno che compra, poi sistemiamo”.
Diamo un occhiatina ad atto, piantina e visura ( neanche storica ) e partiamo con le visite! Poi arriva l’acquirente che deve prendere il mutuo e sono dolori!
Questo tipo di approccio oggi è distruttivo e se vuoi dormire sogni tranquilli senza avvocati che ti scrivono o acquirenti che vogliono il doppio della caparra, ti conviene vendere casa con un’agenzia che controlla…
Le tre cose da sapere per non vendere casa con l’agente immobiliare sbagliato
Ecco alcuni pratici consigli che ti salveranno dal mondo contorto ed ambiguo degli agenti immobiliari.
Quando si parla di vendere la tua casa con un’agenzia, di solito la scelta ricade su una di queste opzioni:
un’agenzia che ha venduto la casa di un amico o conoscente
quella dove hai acquistato tanti anni fa
un tuo conoscente/amico che fa l’agente immobiliare
l’amico di un tuo amico o conoscente che a tua insaputa gli da la stecca ( non c’è niente di male a pagare i segnalatori, per carità, però funziona così, sappilo )
Ora, premesso che tra queste casistiche forse imbocchi la strada più giusta e più adatta a te, voglio comunque metterti in guardia su alcuni fattori molto importanti: se un agente immobiliare ha venduto la casa di un tuo amico, non significa che oggi faccia la stessa cosa con la tua nel modo in cui serve a te.
Come non significa che investirà tutto il possibile per aiutarti a raggiungere il tuo obiettivo.
Il fatto che un tuo amico o conoscente faccia l’agente immobiliare non sta a significare che lo faccia nel miglior modo, se uno lavora in modo superficiale può anche essere un tuo amico e una bravissima persona, per carità, ma per te non…