Benvenuti sul sito di Gian Paolo Pingitore, consulente Immobiliare a Viterbo

Category Archives: Agenzie Immobiliari

3 motivi per cui scappare dall’agente immobiliare accomodante

Se ho un problema legale vado diretto da un avvocato.
Si presume che io espongo e lui mi da la soluzione. Ovviamente l’avvocato è esperto in materia ed ha le competenze giuste per permettermi di risolvere quel problema nel migliore dei modi.
Io sto zitto perché la soluzione ce l’ha lui. Ascolto senza controbattere.
Questo è il tipo di dialogo tra un professionista di un certo settore ed una persona che presenta delle problematiche attinenti. Lui ha le competenze per risolvere problemi in quel settore.
Io espongo e lui da la diagnosi. la soluzione è questa, punto
Giusto?
Potrei fare altri mille esempi di situazioni in cui qualcuno con delle competenze mi dice ciò che è più giusto fare per risolvere una determinata situazione.
Andare da un avvocato e dire che “secondo me per risolvere quel problema bisognerebbe fare come ha fatto il mio amico” oppure che “la soluzione ce  l’ho io e lui deve soltanto seguirmi la causa” sarebbe da idiota. 
giusto?
In pratica un bagno di sangue. Causa persa in anticipo.
Non esiste dire “sai secondo me la soluzione potrebbe essere fare così”……
Perché sto battendo su questo punto?
Ora ci arrivo.
come ti dicevo, se parlo di una determinata situazione in cui io ho una difficoltà e vado da…

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La grande bugia del “rapporto con il cliente” con cui le aziende anni 80 ti strappano la firma sull’incarico di vendita

Quando ho iniziato mi dicevano di instaurare un rapporto con il cliente.
Perché se c’era rapporto poi lui avrebbe accettato la proposta o avrebbe dato incarico.
Perciò il rapporto non era genuino e spontaneo ma “ in teoria” doveva essere usato per far firmare l’offerta o l’incarico al cliente.
Tutto il sistema di vendita era basato sul creare rapporto con il cliente, bisognava stare simpatici per forza e trovare necessariamente dei punti in comune da condividere con il cliente.
I miei “ insegnanti” dunque per rapporto intendevano:
portare il cliente al bar a dire cazzate
Fargli tanti complimenti
Trovare FORZATAMENTE dei punti in comune da condividere
Ascoltare ore i problemi del cliente fingendosi interessati
Questo secondo loro doveva portare il cliente a fidarsi, e quindi a firmare.
Poi una volta firmato il cliente veniva archiviato però, e non più seguito con lo stesso interesse.
Ovvio, ciò che si era creato non era vero.
Questa cosa era di un’antipatia e di una falsità fuori dal comune.
Per fortuna il mio carattere ribelle e poco orientato verso la finzione, non si è’ mai completamente affiliato a questo modo di agire.
Purtroppo non riesco a far finta che mi interessa un qualcosa se realmente non è così.
Sarà sbagliato ma è’ più forte di me. Capisco che…

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La squallida trappola della “valutazione gratuita” con cui ti “costringono” a vendere casa

Dietro questa frase si cela un agente immobiliare che vuole venire a casa tua a convincerti di mettere in vendita casa. 
E molto spesso è un ragazzino alle prime armi senza abilitazione che viene pompato dal titolare a ripetere cose di cui non conosce neanche il reale significato o le reali conseguenze.
Se ha un po’ di sale in zucca prova a prendere per lo meno un incarico di vendita, magari in esclusiva. 
In realtà la frase “ti offriamo una valutazione/consulenza gratuita” era, in tempi ormai remoti, un ottimo prodotto di front-end. 
Per prodotto di front-end si intende quel regalo che si fa alle persone per poi potersi giocare la possibilità di acquisirle come clienti. Ovviamente deve essere un regalo di valore. 
Dunque quale miglior regalo di una consulenza gratuita per valutare il prezzo di casa? 
La maggior parte delle volte però, questo regalo si trasforma in un tentativo di prendere l’incarico a tutti i costi. 
Nel senso che, l’obiettivo che vuoi raggiungere tramite la vendita di casa e tutte le tue esigenze connesse passano in secondo piano.
L’unica cosa che conta per il consulente immobiliare ( alcune volte anche abusivo senza abilitazione ) è tornare in ufficio con il contratto, a tutti i costi.
Addirittura ci sono…

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Come vendere casa al peggior prezzo di mercato (facendo braccio di ferro con l’acquirente)

Ultimamente si parla molto di Home Staging, l’arte e la tecnica di valorizzare un immobile prima di metterlo in vendita, per far innamorare i visitatori e dunque ridurre al minimo la trattativa eliminando il braccio di ferro tra le parti.
Trovo questa strategia fantastica ed utilissima, valorizzare gli ambienti è in effetti un’azione fondamentale da fare prima di iniziare le visite con gli acquirenti.
Per rendere meglio l’idea voglio farti un banale esempio: se mai dovessi vendere una macchina qual è la prima cosa che faresti?
Ma una bella lavata! dentro e fuori
Giusto?
Lascia che ti dica una cosa, con le case dovrebbe essere la stessa cosa.
 Si tratta sempre di un oggetto che deve essere messo nelle condizioni di ingolosire il compratore, però, mentre nel caso di una macchina si fa presto, 10 euro e me la lavano sia dentro che fuori, quando si parla di una casa l’operazione è un pò più complicata oltre ad avere un costo diverso.
Bisogna farsi consigliare da una persone esperta e riorganizzare al meglio tutti gli ambienti, a volte integrando o togliendo alcuni oggetti.
L’obiettivo è spersonalizzare i locali rendendoli neutri, oltre a valorizzare ed abbellire ogni minimo spazio della tua casa.
giusto? 
Spero che fino a qui siamo d’accordo,…

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8 motivi per cui vendere casa con tante agenzie può rovinarti la vita( più uno sconosciuto che nessun agente immobiliare mai ti dirà)

“Faccio lavorare tante agenzie, se tu vendi prima prendi la provvigione!”
Da agente immobiliare ho sentito questa frase un milione di volte…
“… e magari se ci scappa metto anche l’annuncio da privato così trovo l’acquirente da solo…” 
“… e risparmio la provvigione!”
Allora, inutile nascondermi, sono assolutamente contrario ad ogni forma di incarico verbale o semi-esclusivo, sono contrario a vedere 3 o 4 agenzie che pubblicizzano la stessa casa.  
Nutro una profonda stima, invece, per quelle persone che non vogliono pagare l’agenzia e, informandosi sui prezzi, mettono l’annuncio da soli escludendo ogni tipo di collaborazione con le agenzie puntando unicamente sulla possibilità di vendita privata. 
Ecco, loro, per lo meno, hanno un target preciso: quelli che, come loro, non vogliono pagare l’agenzia! 
Coerenza. 
Il motivo principale per cui sono contrario a rendere la vendita di una casa una gara tra più agenzie, è la natura mercanteggiante e poco professionale dell’incarico verbale o non vincolante. Insomma, se sono un vero professionista ed esperto nel mio settore sono in grado di pianificare e raggiungere la vendita nei tempi stabiliti, non mi metto a gareggiare con altri rischiando di buttare all’aria investimenti, tempo e risorse umane. 
Ogni professionista ragiona così, tranne molti agenti immobiliari. 
Dunque i clienti non vengono orientati…

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5 segnali che ti salveranno dall’agente immobiliare poco esperto ( o per niente esperto )

Se hai deciso di vendere la tua casa e sei disorientato perché non hai la minima idea di chi chiamare o non ti fidi degli agenti immobiliari dato che ne hai sentite di tutti i colori, ecco per te 5 segnali da riconoscere per salvarti dai ciarlatani.
Sappi che la colpa di tutto questo è della mia categoria: gli agenti immobiliari.
Noi siamo una delle categorie su cui c’è più diffidenza in assoluto, ed è assurdo che una persona come te, che deve vendere casa, si trova in difficolta  e deve sentire 30 campane per farsi un idea di quale sia il prezzo di mercato.
Per non parlare del terrore che ti prende al pensiero di legarti svariati mesi con un incarico in esclusiva, che poi se il prezzo è sbagliato e l’agenzia non ci lavora perdi un sacco di tempo e ti ritrovi con la casa “sputtanata”.
Lo so, ti capisco, e molto spesso per mancanza di fiducia nei confronti dei consulenti immobiliari, qualcuno decide di rivolgersi ad un tecnico oppure di vendere privatamente.
Lascia che ti dica una cosa, vendere una casa è un vero lavoro e un geometra non può garantirti il servizio solo con quattro conoscenze e un annuncio sui…

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Esci dalla ruota del criceto e diventa l’agente immobiliare che hai sempre sognato

Se sei agente immobiliare e sei stufo di ricominciare ogni mese da capo rincorrendo i clienti che non ti rispettano e dimezzando la provvigione per chiudere le vendite o per prendere incarichi, questo articolo è su misura per te
Se ancora non mi conosci, mi chiamo Gian Paolo Pingitore, sono autore del primo libro dedicato a chi vende casa “Come non farti fregare quando devi vendere casa” e titolare dell’agenzia Immobiliare Bagnaia, l’ufficio numero 1 dal 2015 nella zona di Viterbo e periferia.
Ho aperto tre agenzie immobiliari a Viterbo, ( due avviate e rivendute in un anno di tempo ) e da quasi due anni gestisco una rubrica sul quotidiano www.newtuscia.it  che si chiama “Trasparenza Immobiliare” in cui parlo dei vari metodi di lavoro degli agenti immobiliari.
Ho iniziato a fare questo splendido lavoro a novembre del 2009, in un’agenzia di Viterbo appena fuori dalle mura.
Il mio inizio è stato casuale, infatti lavoravo in un bar e mi ero appena laureato, avevo sempre desiderato emergere e trovare un lavoro in cui essere un punto di riferimento importante, ma purtroppo, come molti, non ero ancora riuscito ad trovare il settore giusto.
Appena entrato in agenzia è stato subito amore a prima vista, ho…

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padre e figlio sul molo

Ecco perchè vendere casa con un’agenzia che fornisce il certificato di conformità urbanistica

Ed eccoci a trattare un argomento spesso sottovalutato ma fonte di numerosi problemi: il controllo della documentazione degli immobili in vendita.
Ogni agenzia immobiliare a cui viene conferito un incarico di vendita dovrebbe consegnare il certificato di conformità urbanistica all’acquirente e al venditore, a sue spese ed anche se in alcune regioni il notaio non lo chiede.
( Nella zona dove lavoro io l’unica agenzia che lo fa è la mia, perciò se devi vendere a Viterbo e provincia tutelati e scarica subito la GUIDA GRATUITA per evitare fregature e problemi legali )
Invece ancora troppo spesso si delega il controllo della documentazione al proprietario oppure si da una letta superficiale alle carte pensando a trovare un acquirente e poi “ se c’è qualcosa da sistemare si farà dopo “.
La mentalità comune e questa: “ intanto vendiamo, troviamo uno che compra, poi sistemiamo”.
Diamo un occhiatina ad atto, piantina e visura ( neanche storica ) e partiamo con le visite! Poi arriva l’acquirente che deve prendere il mutuo e sono dolori!
Questo tipo di approccio oggi è distruttivo e se vuoi dormire sogni tranquilli senza avvocati che ti scrivono o acquirenti che vogliono il doppio della caparra, ti conviene vendere casa con un’agenzia che controlla…

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L’importanza di pre-qualificare l’acquirente per vendere casa nel minor tempo possibile

Ed eccoci a trattare un argomento molto delicato: la pre-qualificazione del cliente acquirente.
Attivita’ fondamentale ed allo stesso molto rara tra gli agenti immobiliari.
La cultura nostrana infatti, prevede uno pseudo professionista non specializzato in nulla che corre dietro chiunque voglia vendere o comprare un immobile, senza porsi delle domande fondamentali riguardo la tipologia di cliente che ha davanti.
Se hai deciso di vendere casa e vuoi farlo nel minor tempo possibile, ti tornerà utile scegliere un’agenzia immobiliare che pre-qualifica i suoi clienti prima delle visite.
So che è cosa rara ma non impossibile.
Sono cosciente del fatto che è ancora molto viva questa credenza: più appuntamenti faccio e più possibilità ho di vendere la casa, perciò se l’agenzia mi fa tante visite presto troverò un buon compratore.
La convinzione proviene dal pensiero che la vendita è un gioco di numeri, se faccio 100 chiamate fisso 10 appuntamenti e se faccio 50 visite trovo una persona interessata a comprare.
Ti assicuro che non c’è convinzione più sbagliata di questa.
Anche perché dopo già 20 visite tu sei stremato, mentalmente e fisicamente.
Fisicamente perché devi ritagliarti dei momenti al lavoro o sottrarli al tuo tempo libero, altrimenti non puoi ricevere i clienti con il mediatore,  ovviamente dovrai rendere la…

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Come vendere casa al miglior prezzo e nel minor tempo con un agente specializzato nella tua zona

Se anche tu stai cercando di vendere casa da molto tempo senza risultati concreti e non riesci a capire perché gli appuntamenti non si tramutano in offerte, stai per leggere un articolo che ti toglierà ogni minimo dubbio a riguardo.
Come sai, io mi occupo da molti anni del mercato periferico di Viterbo, la mia agenzia è specializzata precisamente nel mercato di Bagnaia (una frazione del capoluogo ) e Vitorchiano, un piccolo comune di 5000 abitanti circa.
Le due zone sono attaccate ed hanno un mercato simile per categorie di immobili e tipologia di acquirenti e venditori.
Nulla a che vedere con il mercato di Viterbo che, nonostante si trovi a 4 km, ha delle dinamiche completamente diverse, per prezzi e tipologie di acquirenti o venditori.
Il problema che riscontro molto spesso nella mia zona è questo: le case restano in vendita per molti mesi ( a volte anche anni ) e sono soggette a numerosi ribassi, inevitabilmente i clienti vengono da noi a seguito di un periodo trascorso con altre agenzie senza particolari risultati, oppure dopo aver tentato da soli, stanchi di privati curiosi e mille perdite di tempo.
Molte persone che lavorano a Viterbo, o hanno i figli che vanno a scuola…

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