Benvenuti sul sito di Gian Paolo Pingitore, consulente Immobiliare a Viterbo

Author Archives: Gian Paolo Pingitore

3 motivi per cui scappare dall’agente immobiliare accomodante

Se ho un problema legale vado diretto da un avvocato.
Si presume che io espongo e lui mi da la soluzione. Ovviamente l’avvocato è esperto in materia ed ha le competenze giuste per permettermi di risolvere quel problema nel migliore dei modi.
Io sto zitto perché la soluzione ce l’ha lui. Ascolto senza controbattere.
Questo è il tipo di dialogo tra un professionista di un certo settore ed una persona che presenta delle problematiche attinenti. Lui ha le competenze per risolvere problemi in quel settore.
Io espongo e lui da la diagnosi. la soluzione è questa, punto
Giusto?
Potrei fare altri mille esempi di situazioni in cui qualcuno con delle competenze mi dice ciò che è più giusto fare per risolvere una determinata situazione.
Andare da un avvocato e dire che “secondo me per risolvere quel problema bisognerebbe fare come ha fatto il mio amico” oppure che “la soluzione ce  l’ho io e lui deve soltanto seguirmi la causa” sarebbe da idiota. 
giusto?
In pratica un bagno di sangue. Causa persa in anticipo.
Non esiste dire “sai secondo me la soluzione potrebbe essere fare così”……
Perché sto battendo su questo punto?
Ora ci arrivo.
come ti dicevo, se parlo di una determinata situazione in cui io ho una difficoltà e vado da…

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Vendi la tua seconda casa velocemente e smetti di bruciare i tuoi risparmi

Stai impazzendo perché non riesci a vendere la tua seconda casa che tra tasse e pensieri sta divorando il tuo tempo e i tuoi risparmi? 
Si lo so….
E’ in vendita da parecchio tempo, l’agenzia ti aveva promesso che in pochi mesi l’avrebbe venduta, e invece nulla.
Soltanto telefonate per abbassare il prezzo, ma mai neanche un offerta, oppure neanche una chiamata, da quando hai firmato l’incarico non si è più sentito nessuno. 
Per carità, meglio essere stressati per il prezzo che essere dimenticati. Di questo passo la scadenza dell’incarico sembra l’unico modo per tornare ad essere libero.
Anche se, potevano dirtelo prima che il prezzo non era quello, invece hanno fatto loro la valutazione accettando poi l’incarico a quella cifra. Dunque… perché? cos’ha la tua casa che non va?
Purtroppo però stai continuando a pagarci le varie tasse e bollette….A giugno c’è l’anticipo dell’IMU e a settembre la TARI.. poi di nuovo l’IMU….per non parlare poi del condominio che tra spese e riunioni sta bruciando i tuoi risparmi come carta velina e logorando il tuo tempo libero.
Ok, quei soldi e quel tempo potrebbero essere usati per goderti la vita, fare un viaggio con la tua famiglia o meglio ancora aiutare un figlio, stessa cosa…

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La grande bugia del “rapporto con il cliente” con cui le aziende anni 80 ti strappano la firma sull’incarico di vendita

Quando ho iniziato mi dicevano di instaurare un rapporto con il cliente.
Perché se c’era rapporto poi lui avrebbe accettato la proposta o avrebbe dato incarico.
Perciò il rapporto non era genuino e spontaneo ma “ in teoria” doveva essere usato per far firmare l’offerta o l’incarico al cliente.
Tutto il sistema di vendita era basato sul creare rapporto con il cliente, bisognava stare simpatici per forza e trovare necessariamente dei punti in comune da condividere con il cliente.
I miei “ insegnanti” dunque per rapporto intendevano:
portare il cliente al bar a dire cazzate
Fargli tanti complimenti
Trovare FORZATAMENTE dei punti in comune da condividere
Ascoltare ore i problemi del cliente fingendosi interessati
Questo secondo loro doveva portare il cliente a fidarsi, e quindi a firmare.
Poi una volta firmato il cliente veniva archiviato però, e non più seguito con lo stesso interesse.
Ovvio, ciò che si era creato non era vero.
Questa cosa era di un’antipatia e di una falsità fuori dal comune.
Per fortuna il mio carattere ribelle e poco orientato verso la finzione, non si è’ mai completamente affiliato a questo modo di agire.
Purtroppo non riesco a far finta che mi interessa un qualcosa se realmente non è così.
Sarà sbagliato ma è’ più forte di me. Capisco che…

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Ecco perchè vendere casa da privato ti farà perdere tempo e soldi ( anche se all’inizio può sembrare il contrario )

Questo articolo e dedicato a tutte quelle persone che “giustamente” hanno fiducia pari a zero nei confronti delle agenzie immobiliari ma devono vendere casa
Senza fiducia qual è la prima cosa che ti viene in mente se devi vedere casa?
La prima cosa che ti viene in mente è questa: metto in vendita da privato così non pago la commissione e gli acquirenti sono disposti a pagare di più perché neanche loro hanno la spesa dell’agenzia.
Ora, se fai questo discorso solo per risparmiare sappi che non d’accordo, e più aventi ti spiegherò perché, in realtà, alla fine della giostra,  spendi molto di più vendendo da privato.
Se invece non hai fiducia nelle agenzie immobiliari trovi in me una forte spalla. Se mi segui sai benissimo che non amo il modus operandi degli operatori settore in questo paese.
Ma torniamo a te ora.
Sicuramente ti trovi in questa situazione: devi vendere casa ma un tuo parente o un tuo amico ha avuto una pessima esperienza con un’agenzia oppure tua moglie quando ha venduto la casa ereditata dalla madre ha patito le pene dell’inferno.
O ancora peggio,  qualche tuo amico ha acquistato tramite agenzia rischiando di perdere l’anticipo o di finire in causa perché i documenti non…

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La squallida trappola della “valutazione gratuita” con cui ti “costringono” a vendere casa

Dietro questa frase si cela un agente immobiliare che vuole venire a casa tua a convincerti di mettere in vendita casa. 
E molto spesso è un ragazzino alle prime armi senza abilitazione che viene pompato dal titolare a ripetere cose di cui non conosce neanche il reale significato o le reali conseguenze.
Se ha un po’ di sale in zucca prova a prendere per lo meno un incarico di vendita, magari in esclusiva. 
In realtà la frase “ti offriamo una valutazione/consulenza gratuita” era, in tempi ormai remoti, un ottimo prodotto di front-end. 
Per prodotto di front-end si intende quel regalo che si fa alle persone per poi potersi giocare la possibilità di acquisirle come clienti. Ovviamente deve essere un regalo di valore. 
Dunque quale miglior regalo di una consulenza gratuita per valutare il prezzo di casa? 
La maggior parte delle volte però, questo regalo si trasforma in un tentativo di prendere l’incarico a tutti i costi. 
Nel senso che, l’obiettivo che vuoi raggiungere tramite la vendita di casa e tutte le tue esigenze connesse passano in secondo piano.
L’unica cosa che conta per il consulente immobiliare ( alcune volte anche abusivo senza abilitazione ) è tornare in ufficio con il contratto, a tutti i costi.
Addirittura ci sono…

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Come vendere casa al peggior prezzo di mercato (facendo braccio di ferro con l’acquirente)

Ultimamente si parla molto di Home Staging, l’arte e la tecnica di valorizzare un immobile prima di metterlo in vendita, per far innamorare i visitatori e dunque ridurre al minimo la trattativa eliminando il braccio di ferro tra le parti.
Trovo questa strategia fantastica ed utilissima, valorizzare gli ambienti è in effetti un’azione fondamentale da fare prima di iniziare le visite con gli acquirenti.
Per rendere meglio l’idea voglio farti un banale esempio: se mai dovessi vendere una macchina qual è la prima cosa che faresti?
Ma una bella lavata! dentro e fuori
Giusto?
Lascia che ti dica una cosa, con le case dovrebbe essere la stessa cosa.
 Si tratta sempre di un oggetto che deve essere messo nelle condizioni di ingolosire il compratore, però, mentre nel caso di una macchina si fa presto, 10 euro e me la lavano sia dentro che fuori, quando si parla di una casa l’operazione è un pò più complicata oltre ad avere un costo diverso.
Bisogna farsi consigliare da una persone esperta e riorganizzare al meglio tutti gli ambienti, a volte integrando o togliendo alcuni oggetti.
L’obiettivo è spersonalizzare i locali rendendoli neutri, oltre a valorizzare ed abbellire ogni minimo spazio della tua casa.
giusto? 
Spero che fino a qui siamo d’accordo,…

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Ecco come non farti fregare sul prezzo se devi vendere casa ( estratto del libro “Come non farti fregare quando devi vendere casa”)

“Il mercato immobiliare è un mix di fattori, ristretto a un target di persone che vogliono comprare, quali l’accesso al credito, l’estrazione sociale, i bisogni, i desideri, lo stipendio medio, la disponibilità di spesa media e lo stile di vita che si incrociano con la tua casa e determinano la fascia in cui c’è più probabilità di chiusura di una trattativa.” 
Per non farti fregare affidati a un consulente che conosce alla perfezione le molteplici sfaccettature del mercato della tua zona. 
Ti svelo un segreto: il mercato non è infallibile ma quella vendita fatta fuori dai prezzi comuni è l’eccezione che conferma la regola. 

È diffuso pensare che, gli agenti immobiliari, pur di prendere un incarico, molte volte diano una valutazione eccessiva della casa, con la speranza, poi, di poter abbassare il prezzo (nel gergo nostro si chiama “gestione dell’incarico”) dopo un po’, oppure, sperando di poter prendere un’offerta buona nonostante la richiesta sia alta giungendo così lo stesso alla vendita. 
In realtà, molto spesso, è così: è capitato anche a me all’inizio della mia carriera, specialmente in casi dove c’era un fortissimo condizionamento emotivo nella scelta del prezzo da parte del cliente. Poi mi rendevo conto che il mercato (purtroppo) se ne…

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Il fattore “estraneo” che ti impedisce di vendere casa

Se hai casa in vendita tramite agenzia e nonostante il tempo passato non riesci a concludere sappi che c’è un fattore da tutti ignorato che sta rallentando il raggiungimento del tuo obiettivo.
E piano piano sta aumentando la tua frustrazione.
Si perché, avere la casa in vendita e non riuscirci dopo un pò innervosisce. Gli amici ed i parenti non fanno altro che domandarti “ ma sta casa l’hai venduta?”, ogni volta che l’agenzia porta un cliente speri sia quello giusto, ma poi, inevitabilmente sopraggiunge un problema, o non gli danno il mutuo o non arriva con il budget, o magari la vede due volte e sparisce.
E tu, sempre più preoccupato, giustamente ti chiedi, ma cosa è venuto a fare?
Perciò l’agenzia ti chiama e ti consiglia di abbassare il prezzo, lo so che non è facile perché in ogni casa ci sono tutti i tuoi sacrifici e quelli dei tuoi cari, ma tu, pur di vendere e toglierti il pensiero firmi il ribasso, d’altronde il mercato è sceso e se vuoi raggiungere il tuo obiettivo devi adeguarti.
Fa male, è dura da ingoiare, però pur di vendere ok.
Solo che dopo aver abbassato il prezzo nonostante la casa sia sui portali e l’agente…

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Come riconoscere il consulente giusto con cui vendere casa

Quando devi vendere casa, la maggior parte delle volte, non sai a chi rivolgerti specialmente se è la prima volta.
Puoi pensare di rivolgerti a un amico che ha venduto da poco e magari si è trovato bene con l’agenzia che lo ha aiutato (in questo caso può essere un’ottima idea), oppure, la prima cosa che ti viene in mente di fare è chiamare un conoscente o un parente che fa il geometra per farti fare una stima, poi il geometra, si sa, conosce molte agenzie immobiliari, dunque può aiutarti lui a trovarne una affidabile.
In molti casi ci si rivolge addirittura all’amministratore di condominio oppure a un avvocato o, semplicemente, come fanno in tanti, si mette un cartello sul portone aspettando che qualcuno che cerca casa in quella zona, giustamente, si faccia il giro con la macchina o a piedi per vedere se ci sono cartelli di vendita.
Dimenticavo, se sotto casa tua o nella tua zona c’è un’agenzia immobiliare che non conosci può essere un idea entrare, vedere se sono gentili e accoglienti, dire a qualcuno che ti serve una valutazione ma aggiungendo che è una cosa senza impegno perché stai soltanto pensando, in un lontano futuro, di metterla in…

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8 motivi per cui vendere casa con tante agenzie può rovinarti la vita( più uno sconosciuto che nessun agente immobiliare mai ti dirà)

“Faccio lavorare tante agenzie, se tu vendi prima prendi la provvigione!”
Da agente immobiliare ho sentito questa frase un milione di volte…
“… e magari se ci scappa metto anche l’annuncio da privato così trovo l’acquirente da solo…” 
“… e risparmio la provvigione!”
Allora, inutile nascondermi, sono assolutamente contrario ad ogni forma di incarico verbale o semi-esclusivo, sono contrario a vedere 3 o 4 agenzie che pubblicizzano la stessa casa.  
Nutro una profonda stima, invece, per quelle persone che non vogliono pagare l’agenzia e, informandosi sui prezzi, mettono l’annuncio da soli escludendo ogni tipo di collaborazione con le agenzie puntando unicamente sulla possibilità di vendita privata. 
Ecco, loro, per lo meno, hanno un target preciso: quelli che, come loro, non vogliono pagare l’agenzia! 
Coerenza. 
Il motivo principale per cui sono contrario a rendere la vendita di una casa una gara tra più agenzie, è la natura mercanteggiante e poco professionale dell’incarico verbale o non vincolante. Insomma, se sono un vero professionista ed esperto nel mio settore sono in grado di pianificare e raggiungere la vendita nei tempi stabiliti, non mi metto a gareggiare con altri rischiando di buttare all’aria investimenti, tempo e risorse umane. 
Ogni professionista ragiona così, tranne molti agenti immobiliari. 
Dunque i clienti non vengono orientati…

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