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Ecco perchè 8 valutazioni immobiliari su 10 sono sbagliate

Leggendo questo articolo capirai perché la maggior parte delle valutazioni immobiliare sono sbagliate e quasi sempre troppo alte.

Nel 2017 in Italia sono state vendute circa 550.000 case. Stiamo senza dubbio uscendo dal tunnel della crisi immobiliare.

C’è un dato meno positivo però, circa 3 milioni di immobili rimangono invenduti. Per non parlare delle case all’asta, il numero è di circa 300.000, se ne vendono soltanto il 18%, una percentuale estremamente bassa.

http://www.ilgiornale.it/news/case-allasta-sono-sempre-pi-si-vendono-contagocce-1363011.html

Prendiamo ad esempio Viterbo, la città in cui lavoro, il numero stimato di case vendute ogni semestre è di 424,  in questo preciso momento il portale leader  Immobiliare.it ne conta 1003 in vendita. In più dobbiamo considerare gli altri portali, i cartelli dei privati, i cantieri dei costruttori invenduti e quelle che sono o andranno all’asta. Forse superiamo il doppio.

Il rapporto è di 1 a 6. In pratica ogni 6 case se ne vende una.

E penso di avere una visione positiva della questione, considera che ci sono case in vendita a Viterbo da oltre 5 anni.

Perché molte case restano invendute?

I motivi possono essere soltanto 2:

– L’agenzia immobiliare non svolge una promozione adeguata

– Il prezzo è fuori mercato

Nel primo caso la soluzione è senza dubbio cambiare agenzia.

In merito alla scelta del prezzo in questo articolo avrai dei consigli preziosi per non farti fregare da agenti immobiliari poco specializzati, evitando così di perdere tempo e soldi con la tua casa abbandonata in pubblicità per mesi, senza neanche una visita o una proposta concreta.

Mi confronto spesso con molte persone che, ignare delle dinamiche di mercato, cadono nel tranello delle valutazioni gonfiate o totalmente errate e si affidano a professionisti decisamente poco attendibili.

I risultati sono disastrosi:

  • la casa resta invenduta per mesi e a volte anni
  • il prezzo troppo alto favorisce le vendite degli immobili che costano di meno
  • i valori di mercato si abbassano facendo perdere soldi a chi ancora non venduto
  • il prezzo viene ribassato 2 o 3 volte mandando segnali negativi agli acquirenti che, invece di comprare, aspettano altri ribassi per risparmiare denaro.

Prova a immaginare: desideri ardentemente cambiare zona per dare un futuro migliore alla tua famiglia, devi vendere la tua casa e acquistarne un’altra più grande in un quartiere più servito e prestigioso, ti aspetti e programmi di concludere l’operazione in 6 mesi, il tempo giusto.

L’agenzia o il geometra ti stimano l’appartamento e tu lo metti in vendita convinto di raggiungere il tuo scopo nei tempi da te stabiliti. Inaspettatamente rimani bloccato anni tra visite inconcludenti, nessuna proposta e con l’agenzia che da la colpa alla crisi immobiliare. Piano piano inizi a pensare che le case non si vendono, vedi il tuo sogno svanire e la tua famiglia scontenta. Vivere in condizioni poco soddisfacenti provoca frustrazione e infelicità.

Oppure hai una seconda casa in vendita da molto tempo e continui a buttare soldi tra tasse, condominio e immondizia, poi l’amministratore ti chiama e ti dice che devono fare lavori di straordinaria manutenzione al palazzo, cosa fai?

Giustamente essendo proprietario devi contribuire alle spese. Tutto questo per una casa che non usi più, in vendita da un anno e mezzo, e ad un prezzo che, secondo chi te l’aveva stimata, doveva essere di mercato.

Sono dinamiche con cui mi scontro ogni giorno al lavoro, e sai il motivo per cui succede tutto questo qual è?

La scelta sbagliata e superficiale del prezzo.

Lascia che ti spieghi perché nove volte su dieci le case vengono sopravvalutate.

Chi ha bisogno di sapere quanto può valere il suo appartamento ha 3 alternative:

1- consultare le banche dati immobiliari ( www.borsinoimmobiliare.it , www.immobiliare.it www.agenziaentrate.it )

2- chiamare un geometra o un ingegnere/architetto

3- richiedere una valutazione ad un’agenzia immobiliare

Analizziamo nello specifico questi 3 casi

Banche dati immobiliari

Sono senza dubbio il modo migliore per avere un prezzo sballato e inesatto del tuo immobile. Ora ti spiego perché.

Le banche dati prendono in considerazione la macro zone, intendo i quartieri o le piccole città nella loro totalità. Tra una parte e l’altra di un quartiere può esserci una differenza abissale, i fattori che incidono sui prezzi sono relativi ai servizi, alla criminalità, all’estrazione sociale degli abitanti, ed allo stato di conservazione delle palazzine.

Tra nuovo e usato può esserci una differenza anche di 1200 euro al mq.

Inoltre,  non viene tenuto in considerazione un fattore importante: anche se i calcoli delle valutazioni vengono fatti al mq, gli immobili non sono tutti uguali, 80 mq con il giardino non hanno lo stesso valore di 80 mq con un bagno cieco, senza balcone e con la zona giorno esposta a nord.

Secondo te avrai una valutazione corretta?

immobiliare.it basa la sua stima sulla media dei prezzi delle case pubblicizzate sul sito, purtroppo quelli non sono i prezzi a cui gli immobili verranno veramente venduti. La maggior parte di quelle case verrà venduta tra il 10% e il 20% in meno rispetto al prezzo, un buon numero è totalmente fuori mercato e un piccolo numero verrà venduta al 5% in meno.

Guarda questo esempio:

Ho preso in considerazione la zona in cui sono specializzato da oltre 5 anni, Vitorchiano, un piccolo comune adiacente Viterbo.

Questi sono i valori su www.borsinoimmobiliare.it

 

La quotazione media risulta 942 euro al mq

Questi sono i valori sull’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate

 

L’agenzia delle Entrate divide Vitorchiano in 2 macro zone: nella prima abbiamo un minimo di 1000 euro al mq per un massimo di 1700 al mq, ciò significa che la media si aggira intorno a 1400 euro, i box secondo l’ OMI si vendono tra le 700 e le 900 al mq, praticamente quanto le case secondo il Borsino immobiliare. Nella zona centrale invece la media è intorno a 1000 euro al mq. Dunque una Banca dati immobiliare ci dice che la media è 945 euro al mq e un’altra invece si avvicina a 1300 euro al mq.

Per una casa di 120 mq 400 euro al mq di differenza equivalgono a 55.000 circa in più.

Per concludere, questa è la valutazione di immobiliare.it per le due tipologie più richieste in zona:

Si parte da un minimo di 70.000 per la tipologia con 2 camere fino ad un massimo di 100.000. Mentre invece per un abitazione di 130 mq la vendibili è compresa tra 160.000,00 euro e 200.000,00 euro.
Non ti sembrano forbici un pò troppo ampie?

Ti rendi conto?

Credo che determinare i valori giusti di mercato stando a questi dati sia un impresa, dunque è logico che un privato scelga le cifre più alte.

Perciò la maggior parte delle volte seguire i valori delle banche dati equivale ad essere tagliati fuori dal mercato.

Tra l’altro nella zona di Vitorchiano i prezzi partono da euro 600 al mq per le abitazioni centrali fino ad un massimo di 1300/1400 per quelle più nuove, lo dico in quanto mi occupo di questa zona da 5 anni.

Un’altra alternativa piuttosto gettonata per le stime immobiliari riguarda i tecnici.

Geometra, Ingegnere o Architetto

Un professionista abilitato iscritto ad un albo rappresenta un’occasione per conoscere il valore della tua casa.

C’è un problema però: un tecnico non ha la minima conoscenza dei prezzi di mercato.

Sai perché?

Perché non vende le case, fa un altro mestiere, sempre attinente con l’immobiliare, ma non relativo alla parte commerciale.

Per dare un valore a un immobile bisogna conoscere 2 cose fondamentali:

 – la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti
 – i prezzi del venduto di immobili simili per zona o tipologia

Per padroneggiare queste competenze è necessaria un ‘esperienza costante nelle vendite immobiliari.

Come può una figura tecnica conoscere queste cose se non in maniera superficiale?

Vuoi affidare la tua casa alla buona sorte?

Alcune volte i tecnici ci prendono, ma la loro resta un’interpretazione casuale della faccenda. Anche se ti presenteranno la stima su 30/40 fogli con mille spiegazioni relative ai materiali, allo stato di conservazione, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche ( come le chiamano loro ), sai su cosa si basano per calcolare il prezzo?

Sui valori delle banche dati immobiliari.

Quei valori, come hai potuto ben vedere prima, sono totalmente sbagliati e sballati.

Il rischio che corri è scegliere un prezzo troppo alto e dunque lasciar marcire la tua casa in pubblicità mentre gli altri vendono la loro.

Al tecnico non importa nulla perché  non deve occuparsi lui di trovare un acquirente, quando gli dirai che non riesci a vendere la sua risposta sarà questa:

“ c’è la crisi e gli acquirenti sono degli sciacalli che vogliono trattare sul prezzo “ , oppure, “non è tempo per vendere”.

Tutte balle, semplicemente il mercato ha delle leggi ben precise e fare valutazioni commerciali non è competenza di un geometra ma di un esperto delle vendite immobiliari.

Non ho nulla contro le figure tecniche, anzi, sono convinto che se la gente si rivolge a loro per le consulenze, la responsabilità è della mia categoria. Noi agenti immobiliari ci siamo guadagnati la fama di persone poco credibili e queste sono le conseguenze della nostra disonestà.

Ciò detto, affermo che non siamo tutti uguali, alcuni lottano per distinguersi dalla grande maggioranza che lavora con bugie e sotterfugi.

Ecco l’ultima opzione per te che vuoi sapere quanto vale la tua casa

Agenzie immobiliari

Ce ne sono di 2 tipi:

– agenzie o agenti generalisti
 – agenzie o consulenti specializzati

Voglio parlarti degli agenti generalisti.

Sappi che sono più del 92% di tutta la categoria. Vendono tutti i tipi di immobili in tutte le zone possibili, dal locale commerciale alla villa di lusso, anche a distanza di 100 km dalla loro città.

Non c’è nulla di male ad avere questo tipo di approccio, anzi, se queste figure lavorano e aprono agenzie significa che aiutano parecchie persone a vendere casa, altrimenti avrebbero cambiato mestiere da parecchio.

L’unica problematica di questo metodo è rappresentata da un fattore molto importante: i valori di mercato sono molto variabili e spesso due zone vicine hanno dei prezzi completamente opposti. Inoltre ci sono delle categorie di immobili di nicchia che non si possono valutare al mq o in base alla zona.

Prendi ad esempio le ville di lusso o gli immobili di prestigio: gli acquirenti sono un target molto particolare.

E’ chiaro che un consulente poco specializzato non sarà in grado di effettuare una stima comparativa corretta e dunque non può consigliarti con sicurezza qual è il prezzo giusto per proporre il tuo appartamento.

Ricordati che la scelta del prezzo è fondamentale per vendere casa in un tempo contenuto, al massimo del valore e soprattutto senza stress e ansia.

In pratica la maggior parte dei consulenti immobiliari non ha una conoscenza specifica e approfondita delle dinamiche di mercato della tua zona e non è specializzata unicamente in case simili alla tua, ciò vuol dire che difficilmente avrà una lista numerosa di acquirenti e di compratori per la tua casa.

Senza una lista di compratori profilata per budget,  su quali basi posso dirti che casa tua si vende ad un determinato prezzo?

Perciò a chi posso affidarmi per essere sicuro di non sbagliare il prezzo di vendita?

La figura più corretta per eseguire una stima commerciale della tua casa è senza dubbio un consulente immobiliare specializzato nella zona in cui si trova la casa oppure nel tipo specifico di immobile che vuoi far valutare.

Per figura specializzata non intendo un ragazzino sguinzagliato in zona da una rete in franchising per prendere contatti e immobili da vendere, parlo di un professionista che dimostra di aver venduto almeno 25 case nell’ultimo anno vicino dove abiti tu.

Io lavoro da quasi 10 anni in una zona ben precisa, svolgo attività di mediazione soltanto in 2 località e ti assicuro che alcune dinamiche inizio a comprenderle ora.

Ogni zona ed ogni tipo di immobile hanno un target specifico, la stessa casa infatti, può avere una commerciabilità opposta in un raggio di 2 km. Le sfaccettature e le dinamiche di mercato sono profonde e specifiche, un agente che lavora su un territorio molto vasto non ha il tempo necessario per comprenderle.

Inoltre un’agenzia focalizzata su un unica zona è senza dubbio il punto di riferimento principale per i compratori. Avere una lista di acquirenti ben folta aiuta a comprendere quale sia la loro disponibilità di spesa, questo fattore è indispensabile in una stima commerciale.

Inutile scegliere un prezzo se poi le persone non sono disposte a spendere quel denaro. So che è difficile da accettare per chi deve vendere però oggi il potere è maggiormente nelle mani di chi compra.

Stesso discorso per quanto riguarda la specializzazione in un tipo di immobile. Se la tua casa si trova in una zona preda di investitori è inutile affidarsi ad un’agenzia che tratta prevalentemente gli acquisti delle prime abitazioni, non trattando con gli investitori risulterà difficile individuare il giusto prezzo.

La regola più importante per effettuare una valutazione commerciale corretta è conoscere le persone che potrebbero comprare, nello specifico le loro esigenze ma soprattutto la disponibilità economica.

Penso di averti detto tutto, se vuoi conoscere più nel dettaglio le conseguenze relative alla scelta del prezzo di vendita della tua casa ordina il mio libro:

Come non farti fregare quando devi vendere casa

Un abbraccio

Gian Paolo

Comments (8)

  1. emanuele 24 Ottobre 2018 at 18:41

    ciao sono emanuele, ho letto ora quello che hai scritto. interessante. sembri preparato. il mio caso è questo: eredità, siamo in 4, 3 litigano io mi chiamo fuori, abbiamo un immobile di prestigio tra carbognano e fabrica, risale al 700 o 800 non ricordo, soffitti a volta, cappella consacrata dentro casa, caminetti giganti, 3 piani e una torre piu un sotterraneo cantina che arriva fino al paese…circa 700 forse 800 mq…con giardino tutto intorno…a via di vallerano.molto bella ma non vissuta sicuramente da sistemare un po. mio padre defunto ci abitava fino a 2 anni fa. una bellissima casa. l’abbiamo data ad un agenzia di vt per 1 anno 3 clienti e niente..l’hanno valutata 750.000€. mandato finito. ora ieri altro agente immobiliare di agenzia in zona…diceva un po quello che dici te…era valutata troppo…la sua offerta era di metterla a 350.000€ …meno della metà. da quello che ti ho scritto, dalla descrizione della casa…secondo te? per me 350.000 sono una follìa…boh. dimmi cosa pensi. GRAZIE 1000 emanuele

  2. Gian Paolo Pingitore 24 Ottobre 2018 at 18:54

    Ciao Emanuele, ti premetto che, nonostante lavoro a Viterbo e dintorni, non sono preparato su quel tipo di mercato perciò non capisco come può esserlo un’altra agenzia di Viterbo. Ogni valutazione deve essere provata da esempi di immobili similari venduti recentemente nella stessa zona, altrimenti resta aleatoria. Con questo non voglio dirti che la seconda valutazione è giusta ma sicuramente più attendibile dato che proviene da una persona specializzata nel comune dove si trova casa.
    le domande che potresti fargli sono queste: quali altre case simili hai venduto recentemente nel territorio? quante richieste reali ( per reali si intende che vogliono acquistare davvero e hanno il budget necessario) possiedi di persone che cercano immobili simili?

    Per provare che la valutazione sia giusta bisogna rispondere con certezza a queste domande, altrimenti parliamo di un idea e basta….
    Onestamente però, credo che 750.000 euro sia un prezzo comunque esagerato, ti dico la verità…ciò è provato dall’esperienza perché in un anno non hai ricevuto neanche un’offerta, perciò il prezzo andrebbe comunque rivisto.

  3. Massimo 16 Febbraio 2019 at 18:45

    Tutto giusto però non si fa cenno alle perizie che vengono fatte dalle banche (o chi per esse) al fine di erogare il mutuo.
    Se la loro valutazione è significativamente superiore possono sospettare su qualche movimento di denaro nascosto, se la loro valutazione è inferiore possono non erogare il mutuo o per un importo inferiore.
    Alla fine direi che la loro valutazione conta più di qualsiasi altra.

  4. Gian Paolo Pingitore 18 Febbraio 2019 at 13:13

    buongiorno massimo, le valutazioni delle banche non hanno valore commerciale, nel senso che vengono fatte non tramite un esperienza diretta nel mercato ma attraverso i dati dei borsini immobiliari. Dunque a volte possono essere congrue ma molto spesso non lo sono. Perciò alla fine l’unica cosa che conta in una valutazione è conoscere la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti per l’immobile in oggetto, il resto ha poco valore.

  5. Ruspa 14 Marzo 2019 at 23:39

    salve, ho necessità di far valutare due immobili, pensavo di rivolgermi al geometra che ha curato da sempre le pratiche relative agli immobili, e relative pratica di condono e variazione accatastamento, ma in base a quanto leggo mi chiedo se sia più una buona idea. poichè ho solo necessità di una valutazione, non devo venderli, posso fidarmi di un agente immobiliare? cosa ne guadagnerebbe ( se non la parcella per la stima che a questo punto potrebbe anche fare errata?)
    grazie

  6. Gian Paolo Pingitore 15 Marzo 2019 at 0:22

    assolutamente si, può confrontare le stime di 3 agenzie immobiliare, le più attive sul territorio, sicuramente hanno una conoscenza di mercato maggiore di un tecnico.

  7. STEFANO BATISTI 14 Giugno 2019 at 12:08

    Gentile Pingitore

    Lei indubbiamente tira l’acqua al suo mulino, ma generalizzando sbaglia e induce a sbagliare.
    L’esperto delle stime immobiliari è il valutatore immobiliare; l’agente immobiliare può essere un bravo valutatore immobiliare ma deve anche rispondere a quei criteri di terzietà e imparzialità che il più delle volte non ha e non può o non vuole avere.
    Poi ci sarebbe da domandarsi quanti agenti immobiliari abbiano la preparazione necessaria; ovviamente non lo sa Lei e non lo so io, però può essere utile constatare che degli iscritti a E-Valuations, l’associazione di valutatori immobiliari aperta a tutti gli operatori della filiera immobiliare, solo il 3,1% siano agenti immobiliari.
    Il valutatore immobiliare affidabile – e qui chiudo – a parte le considerazioni sulla imparzialità ecc. già svolte, non deve appartenere necessariamente ad una categoria specifica, ma deve possedere la preparazione e la conoscenza scientifica adeguata; di IVS, EVS, MCA, DCFA ecc. ne ho sempre sentito parlare veramente poco dagli agenti immobiliari.
    Infine il vero problema è che il cittadino non vuole spendere per queste prestazioni professionali importanti (ne ho scritto diverse volte) e quindi è costituzionalmente predisposto a prendere fregature; chi deve comprare una macchina usata da qualche migliaio di euro spesso la fa vedere ad un amico meccanico, ma chi deve comprare o vendere un’abitazione da alcune centinaia di migliaia di euro il più delle volte si fida di quello che dice chi riguardo alla vendita non è né indipendente né imparziale.
    Cordialmente
    Stefano Batisti

  8. Gian Paolo Pingitore 15 Giugno 2019 at 19:22

    Buonasera Stefano, io non tiro acqua a nessun mulino perché ho un’agenzia a Viterbo e questo blog è letto da persone che si trovano in tutta Italia, persone a cui ovviamente non potrò mai ne vendere ne valutare nessuna nessun immobile.

    Ciò detto, l’unica persona adatta a valutare un immobile, e per valutazione si intende solo e soltanto LA FASCIA DI PREZZO ENTRO LA QUALE E’ POSSIBILE VENDERE (E NON TENERE IN VENDITA) L’IMMOBILE STESSO IN UN PERIODO DI TEMPO CONTENUTO, è colui che che le case le vende (parlo di intermediazione) ed ha delle specializzazioni nel mercato della zona dove la casa è ubicata.

    I buoni e i cattivi esistono in qualsiasi settore, perciò poi ci sono agenti onesti e disonesti ed agenti preparati e poco preparati ma ciò non nega la mia tesi.

    L’unica valutazione è quella confermata dal mercato, il resto sono perizie tecniche alquanto inutili e totalmente fuori dai parametri di mercato, le certificazioni non contano nulla, l’unica cosa che ha valore è l’esperienza sul campo.

    un caro saluto

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